央行釘轉貸戶 農漁會在列

央行釘轉貸戶 農漁會在列

DS內湖農會1200

為有效落實「打房」政策,央行、金管會兩大部會最近相繼邀集金融機構,「宣導」新一波房市管制措施,並把農漁會納入宣導行列。央行把目標鎖定「轉貸戶」,金管會則把自用、非自用房貸風險權數「說清楚」。

相關人士說,農漁會房貸利率低、貸款成數高,已成投資客房貸的「轉貸天堂」,為防堵新一波轉貸潮、避免基層金融機構成為打房政策漏洞,央行罕見大動作要求農漁會全面配合政策。

銀行業者指出,央行近日要求各銀行在辦理客戶房貸「搬家」時,務必確實查清楚借款人的貸款是否為第3戶貸款等。

業者表示,為免不小心違反規定,未來辦理房貸轉貸時,將要求客戶提供財產清單,確實釐清貸款戶數等。銀行業者說,央行新一波打房措施打中炒房投資要害,在央行防堵投資客轉貸之下,新北市恐掀一波「拋屋潮」。


金管會打囤房 限縮銀行第2戶放款

 

中央銀行向囤房客宣戰後,金管會也加入打囤房的行列,金管會銀行局修正行政規定,重新訂定「第2戶房貸」定義,只要是銀行列為「第2戶房貸」的放款,資本計提風險權數都將以100%計算,代表這項放款是「最高風險」,資本適足率不夠的銀行,可能因此必須辦理現金增資。

 

金管會銀行局修正行政規定,重新訂定「第2戶房貸」定義,只要是銀行列為「第2戶房貸」的放款,資本計提風險權數都將以100%計算。(好房資料中心)

房貸房市 央行利率(大刊頭)
金管會官員說,3年前,銀行局即提高「非自用」不動產放款的資本計提風險權數,從45%提高到100%,避免銀行資金變成囤房客、或投機客的「金脈」。

 

實務上做法是,多數銀行認為,民眾買第1戶、辦房貸屬於「自用」,買第2戶以後,才算「非自用」,不過這「第2戶」如何認定,當時法規沒有明講。

 

銀行局本周將修法釐清「第2戶」定義,嚴格限制民眾的「第2戶」房貸,不管是在原申辦的銀行自行借貸,或向其他銀行他行借貸,都算「第2戶」,銀行資本計提風險權數,都要提高。

 

也就是說,未來銀行辦理房貸放款時,必須先查詢聯徵中心資料,確定借款人,到底有幾棟房子,辦了幾戶房貸。

 

金管會主委曾銘宗說,這項機制,金管會已知會中央銀行,待法規修改公告後,本月上半月就會實施;金管會希望藉這項措施,壓低銀行放款給「投機客或囤房族」的意願。

 

央行理監事會議上周決議,限制「第3戶以上房貸」成數不得超過5成,台銀、土銀、合庫銀行等公股行庫配合政策,著手研擬提高「第3戶房貸」 利率,以拉大不同房貸間的利率差距,抑制房市炒風。


全台最保值抗跌區 看過來

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房市進入盤整階段,不過五都之中仍有民眾最看好具有重大交通建設又位於市中心的保值抗跌最強地區,以雙北市來說,大安、板橋仍是首選,桃園市、竹北則是桃竹最穩健地區之一,台中則是西屯、北屯、南屯區,而高雄則有左營、三民等區域入列。

據「永慶房產趨勢前瞻報告」最新調查,六大主要都會民眾最看好的保值抗跌區,仍然是以市中心精華區及未來具有交通捷運開發題材的區域最保值抗跌,其中台北市以大安、信義、內湖相對保值。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,大安、信義兩區連兩季蟬聯北市最看好的區域,除了因為商業、行政機能均為全國中樞,另外學區、公園綠地、景觀等頂級居住條件,更是帶動住宅產品價格節節高升,甚至領頭挑戰每坪單價300萬元大關的地區。

黃舒衛說,在未來兩岸交往更密切、台灣房產市場躍升國際舞台的同時,集全球資本、尖端消費等優勢的大安、信義區,絕對還有突破性的發展。更可貴的是,大安、信義兩區,雖然單價動輒破百萬,但實際上民眾仍可在捷運後山埤站、麟光站周邊找到每坪成交價60萬元以下實惠產品,所以市場不退燒。

新北市部分,民眾首選以板橋、新莊、永和最抗跌。黃舒衛分析,房市漸趨回歸理性,投資盤已然退潮,首當其衝的應該就是供過於求,且新生供給持續加重賣壓的區域。然而,板橋、永和為新北市早期發展區,一地難求再加上都更遲緩,所以住宅市場供不應求的結構,可確保資產價格緩步向上。而新莊在機場捷運、環狀線預期通車,以及大型公共建設逐步到位的加持下,早已展現出副都心應有的投資價值,故能獲民眾青睞。

桃園縣以桃園市、中壢、八德相對保值抗跌。黃舒衛表示,桃園發展成熟,再加上市中心多個精華重劃區加持,本來就是在地客的首選,而中壢、八德近期在航空城、機捷、桃捷的建設利多引領下,新市鎮、重劃區推案都成為市場指標。惟目前政策調控更具針對性,對於投資買盤的壓抑也更為全面,建議買方除了看好未來區域前景之外,更應審慎控制風險、保守評估未來市場的胃納量,才能確保資產安全。

新竹縣市則以竹北、新竹市東區。黃舒衛認為,從各縣市的民眾偏好來看,行政中心所在地的就業機會穩定、活動人口消費水準高,都是保值抗跌的首選。

而新竹東區在大學城、竹科、工研院等產學商圈支撐下,住商經營環境最佳,故保值、潛力兼具,最為市場認同;特別是公道五交流道開通後,不用在花許多時間在市區繞行,直接就可上國道,區域內公園綠地密度最高,生活機能最強,是新竹消費水平首屈一指地區。

台中市以西屯、北屯、南屯相對保值抗跌。黃舒衛表示,台中北屯區房價相對較低,每坪約1,525萬元出頭,非常適合首購換屋族群購屋,2016年又有捷運綠線可望通車,房價還有增值空間。

高雄市以左營、三民、鳳山、苓雅、前鎮也相對保值。鳳山為舊高雄縣最繁榮的區域,縣市合併後,高雄議會遷到鳳山區,有助區域平衡,吸引許多首購及換屋族進駐。

全文網址:udn房市情報 – 房市新訊 – <!–廣告@–>房市掃描 – 全台最保值抗跌區 看過來http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4137&f_ART_ID=309978#ixzz365QPncwr
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阻陸客刷卡炒房 金管會出手

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為防堵陸客來台刷卡買預售屋,未來將限制只能刷訂金、單筆刷卡額也設限,台灣無限卡友恐怕也受影響。(康仲誠攝)


杜絕炒房


【廖珮君╱台北報導】為防堵陸客來台,刷銀聯卡買預售屋炒高房價,央行和金管會聯手管控。金管會已要求銀行公會,在信用卡自律規範中增訂收單銀行需對建商類的特約商店做兩大控管,一是只能刷買房子的訂金,二是單筆刷卡金額設上限,公會建議給3個月作業調整期。

銀行公會今理監事會上將討論此案。一旦拍定,最快10月起,不只陸客、連「台灣大戶」手上的無限卡,也「刷不動」。對建商而言,若要提高單筆刷卡額度得向收單銀行申請,手續繁複,也可能不再接受民眾刷卡付訂金,改收現金。
相關業者說,百貨公司都有「閃靈刷手」,買一顆鑽石、一刷就是1000萬元,但台灣卻出現了「可以刷鑽石、卻不能刷房子」的獨特現象。 


台灣無限卡友也連坐


據透露,陸客來台刷卡買房,是日前央行在財金部會監理聯繫會議中表示,發現不少陸客來台刷銀聯卡買預售屋,還以分刷帳單來規避控管,要求金管會控管。
銀行主管解釋,因中國銀聯規定,銀聯卡對一些特店有「每次」刷卡限額,如建商類刷卡,每次僅能刷500美元(約1.5萬元台幣),若想買豪宅預售屋,額度根本不夠,只好採「分刷帳單」來因應。


央行會中也建議,內政部需將中國人購買預售屋納入相關規範。依內政部規定,陸客來台買不動產,須3年內不能移轉等,但預售屋卻未納入,衍生漏洞。


金管會也表示,目前各收單銀行對建商特店都有相關控管機制,如需同時承作土建融放款、僅對房屋買賣訂金提供刷卡、訂定刷卡交易金額總量限制等。


官員表示,考量同一持卡人可能有多張卡片,不易訂刷卡次數限制,加上全國建案房價差異大,將要求僅針對房屋買賣訂金提供刷卡,且需設單筆刷卡交易金額上限,上限金額則由收單銀行依各建案房價而定。
銀行業者說,現在多數建商僅願意接受刷卡付訂金,後面分期款都不給刷卡,主因是建商得付1~1.5%高額手續費給銀行、太不划算,目前一般中小型建案,訂金約20~50萬元,大型豪宅則有100萬元行情。 



防炒房效果仍待商榷


不過業者也坦言,「中國大媽」有錢來台買房子,方式、管道多多,例如可以用不同張銀聯卡刷、或是分天刷、或分刷帳單,收單銀行根本「查不到」,僅限制刷卡,是否可達到防炒房效果,仍待商榷。
業者擔心,限制單筆刷卡金額後,建商得向收單行申請提高額度,手續繁複,也可能不再提供刷卡,影響收單行的手續費收入。 


【陸客刷卡買房概況】


•刷銀聯卡買房
◎陸客來台買房,主要以刷卡買預售屋為主
◎為規避刷卡額度控管,採分拆刷卡(如100萬元訂金,分10次刷)
•未來規範
◎限僅刷預售屋的訂金
◎依建案大小不同,收單行將要求建商,對單筆刷卡交易,須設上限
•對民眾影響
◎因不僅針對銀聯卡,也把國人刷卡付訂金買房也納入,將限制國人信用卡刷卡
◎民眾、陸客可能變相採刷不同張信用卡、或分刷、或分天刷
•對建商影響
◎收單行將依建案不同,核給單筆刷卡上限,建商要提高額度,須重新申請,手續繁複
◎建商可能改以收現金為主
•對收單行影響
建商因客戶刷卡額度受限,不願提供刷卡服務,改收現金,可能影響收單銀行的手續費收入

 


資料來源:銀行公會、銀行業者


郭董蓋屋 每坪15萬

 

為了招攬人才,讓工程師安居樂業,鴻海董事長郭台銘昨喊出「工者有其屋」計畫,他表示日前拜訪新北市長朱立倫,希望在土城到三峽一帶找地,用BOT方式興建住宅,完工後45%留給鴻海員工,其餘對外銷售,預計每坪價格不到15萬元。

 

鴻海董事長郭台銘打算買下1家技術學院,校長人選還在徵詢中。(記者陳志源攝)


鴻海股東會昨日召開,股民抓緊難得的機會與郭董對話。資深股東劉台安率先喊聲,要郭台銘出來選總統,阿土伯隨後附和說,「郭董憂國憂民,以蒼生為念,馬英九不會用,一個寶沒看到!」

 

BOT興建 45% 

留給員工 郭台銘說,其實台灣的政治讓人不好做事,他在民間反而好做事,鴻海將推動的「工者有其屋」計畫,希望政府出地、鴻海來蓋,用BOT的方式為工程師興建住宅,既可解決青年居住問題,協助企業留才。

周二新北市長朱立倫宣布競選連任,郭台銘也直呼意外,原來他前一天剛拜訪朱立倫。政府合宜住宅案爆發弊端,別人躲都來不及,但朱立倫仍給鴻海正面回應,郭董大讚他有膽識。

郭台銘指出,台灣30到40歲的人才,很多都期盼能安居樂業,但目前的高房價令人無法安居。

「政府來蓋一定出弊案!我來蓋不會。」郭台銘表示,這個工者有其屋的計畫,得到鴻海內部逾8成員工支持,將興建智慧型社區,寬頻入戶並整合雲端服務,評估每坪工本價在15萬元以下。

 

55%以合宜宅方式出售

他表示,不希望這個社區變成「眷村」,因此有45%提供給鴻海員工,員工必須承諾在鴻海任職滿一定的年限,另外的55%可能以「合宜宅」方式對外銷售。鴻海不會藉由這個建案賺錢,相關財務都會透明化。

郭台銘去年股東會曾提出工者有其屋計畫,當時看上永寧捷運站附近、曾為兵工廠的土地,但過了一年後顯然未順利取得。

 

新北市強調公開招標

新北市城鄉局表示,郭台銘當天和朱立倫在市府會面約半個小時,談的都是協助投資的大方向,未提及合作興建工人住宅以及相關分配比例等細節,並未答應郭台銘任何條件,但願協助解決住宅用地,推動社會住宅的政策不變。

城鄉局表示,新北市的住宅政策是推動「只租不售」的社會住宅,不會賣斷產權,和工者有其屋不盡相同,如果市府往後採用BOT方式或是自行興建等開發模式,相關程序一定會符合法令,以公開招標方式辦理,不會圖利個別企業。

對於郭台銘提出每坪15萬元方案,國內房仲業均認為,非常便宜,這對政府與鴻海而言是雙贏。至於是否衝擊土城與三峽周邊房價,住商不動產企研室主任徐佳馨說,鴻海興建BOT新屋,若供給量在2、300戶,對周邊房價並無影響,若供應量逾千戶以上,便可能衝擊周邊房價。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說,15萬非常便宜,目前在新北市新屋房價要找3字頭以下,很難,其中三峽新屋房價是3字頭、土城是5字頭。他強調,即使鴻海建的是地上權住宅,以市價打7折,每坪房價有20多萬元,鴻海賣15萬元,很便宜。



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