營建署緊盯工業宅! 購屋留意使用分區、用途

營建署緊盯工業宅! 購屋留意使用分區、用途

北台灣以工業用地違規興建住宅的亂象仍在,民眾居住安全亮起紅燈,營建署已和地方政府組成查核小組,嚴查疑似為工業住宅的建案,要從銷售、施工及使用等方面阻斷工業住宅的後路。

 

工業住宅的房價比一般建案便宜,民眾購買後卻可能後患無窮。(好房News記者陳韋帆拍攝)

台北市南港區工業重陽路住宅南港世界心,位於南港五期重劃區,南港軟體園區五分鐘步行路程,南港世界心原為工業廠房,卻違規改造成工業住宅。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

營建署建管組指出,已要求地方政府分階段查核工業住宅;首先在銷售廣告時,由縣市政府都計、建管、地政、消保、經發或法制等單位組成聯合稽查小組,加強稽核業者提供的買賣契約是否違反「定型化契約應記載及不得記載事項規定」,違反規定者將依法查處。

 

接下來建築物施工時,縣市主管建築機關增列地面層以上中間樓層的勘驗事項,並就管道間留設的合理性查核,查核有無違反規定(如建築法)。最後於使用階段,疑似工業住宅的建案取得使用執照後,時常二次施工,將各樓層應集中設置的機電設備空間及衛生設備違規裝修、變更為起居室用途,地方政府應加強列管。

 

不肖建商常在廣告中直接銷售工業住宅,或雖然載使用分區為乙種工業區,但平面傢俱配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般臥房、客廳、廚房、衛浴等住家格局,誤導消費者購買建案。銷售中的建案如有違反《公平交易法》,民眾可提供相關配置、廣告向公平交易委員會檢舉。

 

建管組提醒,工業區變相作住宅使用,已違反都市計畫土地使用分區管制規定,地方政府可處6至30萬元罰鍰且勒令停止使用。消費者購屋前應注意使用分區與用途,切勿因為貪圖房價便宜,導致後續非法使用及交易糾紛等爭訟事件。


買第2房 房貸利率將調高

BanciaoStation

買第二間房的房貸利率勢必要調高了。銀行局昨(17)日正式發布銀行承作不動產貸款問與答,明確定義每人一生只有一次自用住宅,在申貸銀行房貸時可適用45%的風險權數,第二棟即必須適用100%,即銀行資金成本會提高,必須反應在客戶的房貸利率等條件上。

金管會這次解釋房貸風險權數,主要是因應央行6月底再度強化房貸控管機制,金管會部分回應央行總裁彭淮南的要求,請銀行徹底落實第二戶房貸就必須適用100%風險權數的措施,必須確定借款客戶名下只有一戶自用住宅,且第一次用這戶自用住宅來申貸,才能適用45%的風險權數,另外如修繕貸款並不能跟著適用45%,必須用100%的風險權數。但銀行局也表示,若夫妻名下各有一間房子,且都是自用,則兩人可分別向銀行申請貸款,各有一次適用45%權數的機會。

銀行局副局長邱淑貞表示,昨天正式發布相關問答內容後,銀行即日起核准房貸就必須用新的解釋,檢查局也會將此列入新的金檢範圍;未來就是以稅捐機關的財產總歸戶資料為主要認定,同時聯徵中心也會進行註記,每一位借款人名下只能有一棟自用住宅可以適用45%的風險權數,第二戶就必須用100%。同時銀行局也公布近年控管銀行不動產貸款集中風險的成果,即從民國100年起,承作加計修繕貸款或建築融資比率偏高的銀行,就會要求調降比重或增提呆帳準備,100年時有17家銀行被列管,到103年已降為7家。

邱淑貞表示,今年7月底為最後期限,7家銀行若餘額未降者,就必須先提列呆帳準備,增加風險承受能力,估計7家共要增提18.3億元。至於先前控管的17家銀行,到今年5月底不動產貸款餘額,即房貸加計修繕貸款、建築融資等餘額,已比99年底時減少1,429億元,同時也增提74.5億元的備抵呆帳,銀行局表示,先前壓力測試,無論是房價下跌20%或30%,同時利率上漲1~2個百分點,國內銀行都能全數過關。


打房打錯人! 單親媽賣屋遭課奢侈稅

 

抑制炒作房價,政府課徵奢侈稅滿三年,但真的有打到重點嗎?家住新北市的一名單親媽媽因為生計困難,將僅有的房子賣掉,但卻因為不熟悉規定,反遭課210萬元的奢侈稅!

 

單親媽媽惠如(化名)表示,賣房所得繳完貸款和負債後已寥寥無幾,根本無力負擔兩百多萬的奢侈稅。(翻攝自youtube的三立電視畫面)

貧婦遭課奢侈稅

單親媽媽惠如(化名)向蘋果日報投訴,前夫把房子送給女兒,之後借給友人做營業登記,因為付不起每月六萬元的房貸,請代書低價賣房,沒想到國稅局卻找上門要求繳納210萬的奢侈稅。

有網友認為,惠如可能是為了省下仲介費,沒有請了解法規的房屋仲介代為售屋,才會損失慘重。房仲強調,若是不知有無違反奢侈稅,賣屋前可請代書或房仲發函給國稅局,多一層保障,才不會被課冤枉錢!

依奢侈稅規定,自持有房屋時間計算,未滿1年即售出,課交易金額15%,2年內則課10%。若屬自宅,則不必課稅。

房仲業者統計,新法甫上路時,民眾無辜被課奢侈稅的案例不少,反倒是投機客都能技巧性避稅,蘋果日報報導,三年來,一般民眾被課稅的比例高達七成,投資客卻只有三成,十分諷刺。


太早還清也有事?房貸合約6大眉角

 

 

提早還清房貸竟然也要罰錢?若非達官顯貴,一般人買房一定會辦理房貸,然而房貸合約繁瑣,簽約前勢必要看仔細,以免自身權益受損。像是根據法律規定,合約其實有30天內審閱期,至於最低審閱期多久,則依各行業主管機關規定。除此之外,房貸合約還有什麼地方需要格外留意的呢?

 

房貸合約內容龐大繁瑣,簽約前要看清楚。(好房資料中心)

房貸 貸款提款(大刊頭)

1.借款金額不可塗改 

塗改須認章 房貸合約包括借款金額、償還方式、撥款期限、借款利率等內容,房仲地政士專案經理林以德接受《蘋果日報》採訪表示,借款金額要寫清楚,通常不能塗改,如果要塗改可能要認章,依照各家規定會有所不同。

 

2.償還方式複雜

得再簽「撥款委託書」 除了借款金額要寫清楚,如果償還方式較為複雜,有部分金融機構會特別簽立「撥款委託書」以確認細節。一般而言,償還方式以本息平攤還居多,亦有少數是本金平均攤還法可供選擇,合約上可勾選。另外,若有申請寬限期,也會註記在合約上,一般為20到30年。

 

3.合約可加蓋騎縫章 

避免抽換 修改合約須立約人認章,為慎重起見,不少合約會加蓋騎縫章,以免合約被抽換。

 

4.消保法規定

合約有30天審閱期 房貸合約內容龐大繁瑣,須花上一段時間詳細閱讀,永然聯合法律事務所所長李永然指出,根據消費者保護法第11-1條規定,合約須有30天以內的審閱期,至於最低審閱期為多久,則依照各行業主管機關所規定。

 

5.優惠房貸有綁約 

提前還款有違約金 此外,有不少優惠房貸前期會綁約1到3年不等,如果在綁約期間提前還款,會有違約金,而違約金則依綁約的餘年不同而有所調整。

 

6.逾期還款有罰金 

與銀行協商很重要 提前還款有違約金,逾期還款也有罰金,一般來說期限是20到30年,若逾期未能還清,則有「加速清償條款」以約定罰則,通常以剩餘本金的10到20%作為罰金。如果借款人同間行庫同時有存款與借款,或許可依「抵銷條款」來抵銷;若借款人在該行庫同時有多筆債務須償還,則有「抵充」條約來約定清償順序。


央行加碼打房 第三戶限貸五成

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第2戶管控區 增北桃8區

央行這次把新北市的五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣的桃園、蘆竹、中壢、龜山等合計八區,新增到第二戶房貸成數最高六成的管控區內;同時新增全國不分區第三戶以上房貸,最高貸款成數五成。

再來是降低豪宅認定標準,由原先雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上高價住宅,降至台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上,且最高貸款成數由六成降至五成。

最後則是調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數,同樣以五成為限。

彭淮南表示,房貸集中及房價高漲情形,有外溢現象,上述新增八個行政區,過去三年半房價漲幅超過四十%,加上各銀行自律措施寬嚴不一,所以擴大特定地區範圍。

學者:房市反轉 多此一舉

「其實央行不用這麼急!」淡江大學產經系教授莊孟翰認為,房市已經反轉、走下坡,說難聽一點,何必多此一舉;且單就這次新增措施來看,對房價影響不大,房市也不至於崩盤,央行只是要告訴大家小心。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,未來條件比較不好、需要貸款的「假豪宅」恐成最大苦主,但對全台不超過三千戶的「真豪宅」影響不大;整體來看,資金還是會找出口,不是往更低價、容易貸款的區域移動,就是投入股市。

行庫主管指出,央行措施主要是針對二戶以上房貸的投資客,以及豪宅買家,對首購族幾乎沒有影響,若擔保品位置、薪資條件「雙好」的客戶,最高仍可貸到八成;至於非管控區的投資客房貸,大都也都降至六成左右。