無償幫兒買房 贈與稅上身

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無償幫兒買房 贈與稅上身

近年來房價越來越高,不少父母心疼子女買不起房,以小孩名義幫小孩買房。雖然是一片善意,國稅局提醒,依據遺產及贈與稅法,此種用自己的錢,無償幫他人購買不動產的行為,屬贈與行為,依法須申報並繳納贈與稅,以免遭補稅,甚至被處以罰鍰。

中區國稅局表示,稅局近日就查核到一案例,民眾甲在2012年12月時,購買價格約7,000多萬元的台中市七期豪宅;由於甲歷年收入不高,近期也沒有受贈紀錄,名下多了這棟豪宅,資產巨額暴增,引起稅局注意。

稅局從房屋合約、付款流程和支付者身分開始調查,發現甲的父親所得相當高,很可能就是房屋出資者。約談甲父親後,甲父親坦承自己出資幫兒子買房。

依遺產及贈與稅法,稅局判其須補繳贈與稅;由於贈與房屋是以房屋評定價格為標準課徵,該豪宅的房屋評定價格約1,200萬元,扣除220萬元贈與稅免稅額後,最終甲的父親須依贈與稅率10%補稅100多萬元。中區國稅局解釋,案件查核後會發文給甲前來補稅,若收到稅單後10天內還沒補繳,則須就漏稅額處最高兩倍以下罰鍰。

中區國稅局提醒,除了自己出資無償購買不動產屬贈與行為外,以顯著不相當的代價,將財產讓與給他人,或免除、承擔他人債務,也屬贈與行為,例如父親以220萬元就將房屋評定價格為500萬元的房屋,轉賣給兒子,就屬贈與行為,其賣出價格與房屋評定價格間的差價280萬元,就須申報繳納贈與稅。


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營建署緊盯工業宅! 購屋留意使用分區、用途

北台灣以工業用地違規興建住宅的亂象仍在,民眾居住安全亮起紅燈,營建署已和地方政府組成查核小組,嚴查疑似為工業住宅的建案,要從銷售、施工及使用等方面阻斷工業住宅的後路。

 

工業住宅的房價比一般建案便宜,民眾購買後卻可能後患無窮。(好房News記者陳韋帆拍攝)

台北市南港區工業重陽路住宅南港世界心,位於南港五期重劃區,南港軟體園區五分鐘步行路程,南港世界心原為工業廠房,卻違規改造成工業住宅。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

營建署建管組指出,已要求地方政府分階段查核工業住宅;首先在銷售廣告時,由縣市政府都計、建管、地政、消保、經發或法制等單位組成聯合稽查小組,加強稽核業者提供的買賣契約是否違反「定型化契約應記載及不得記載事項規定」,違反規定者將依法查處。

 

接下來建築物施工時,縣市主管建築機關增列地面層以上中間樓層的勘驗事項,並就管道間留設的合理性查核,查核有無違反規定(如建築法)。最後於使用階段,疑似工業住宅的建案取得使用執照後,時常二次施工,將各樓層應集中設置的機電設備空間及衛生設備違規裝修、變更為起居室用途,地方政府應加強列管。

 

不肖建商常在廣告中直接銷售工業住宅,或雖然載使用分區為乙種工業區,但平面傢俱配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般臥房、客廳、廚房、衛浴等住家格局,誤導消費者購買建案。銷售中的建案如有違反《公平交易法》,民眾可提供相關配置、廣告向公平交易委員會檢舉。

 

建管組提醒,工業區變相作住宅使用,已違反都市計畫土地使用分區管制規定,地方政府可處6至30萬元罰鍰且勒令停止使用。消費者購屋前應注意使用分區與用途,切勿因為貪圖房價便宜,導致後續非法使用及交易糾紛等爭訟事件。


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買第2房 房貸利率將調高

BanciaoStation

買第二間房的房貸利率勢必要調高了。銀行局昨(17)日正式發布銀行承作不動產貸款問與答,明確定義每人一生只有一次自用住宅,在申貸銀行房貸時可適用45%的風險權數,第二棟即必須適用100%,即銀行資金成本會提高,必須反應在客戶的房貸利率等條件上。

金管會這次解釋房貸風險權數,主要是因應央行6月底再度強化房貸控管機制,金管會部分回應央行總裁彭淮南的要求,請銀行徹底落實第二戶房貸就必須適用100%風險權數的措施,必須確定借款客戶名下只有一戶自用住宅,且第一次用這戶自用住宅來申貸,才能適用45%的風險權數,另外如修繕貸款並不能跟著適用45%,必須用100%的風險權數。但銀行局也表示,若夫妻名下各有一間房子,且都是自用,則兩人可分別向銀行申請貸款,各有一次適用45%權數的機會。

銀行局副局長邱淑貞表示,昨天正式發布相關問答內容後,銀行即日起核准房貸就必須用新的解釋,檢查局也會將此列入新的金檢範圍;未來就是以稅捐機關的財產總歸戶資料為主要認定,同時聯徵中心也會進行註記,每一位借款人名下只能有一棟自用住宅可以適用45%的風險權數,第二戶就必須用100%。同時銀行局也公布近年控管銀行不動產貸款集中風險的成果,即從民國100年起,承作加計修繕貸款或建築融資比率偏高的銀行,就會要求調降比重或增提呆帳準備,100年時有17家銀行被列管,到103年已降為7家。

邱淑貞表示,今年7月底為最後期限,7家銀行若餘額未降者,就必須先提列呆帳準備,增加風險承受能力,估計7家共要增提18.3億元。至於先前控管的17家銀行,到今年5月底不動產貸款餘額,即房貸加計修繕貸款、建築融資等餘額,已比99年底時減少1,429億元,同時也增提74.5億元的備抵呆帳,銀行局表示,先前壓力測試,無論是房價下跌20%或30%,同時利率上漲1~2個百分點,國內銀行都能全數過關。


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多房族3戶自住屋優惠 可自選

多房族看過來,財政部賦稅署昨(16)日表示,在全國持有逾4戶房屋者,可自行決定其中哪3戶房屋適用自住房屋優惠稅率,民眾須於收到通知書後兩個月內回覆,以享有減稅優惠,預估全台將有13.8萬名屋主受到影響。

新修正的房屋稅條例,非自住的住家用房屋稅率介於1.5%∼3.6%,由地方政府決定,而自住房屋稅率仍維持在1.2%。財政部賦稅署副署長許慈美表示,為使各地方政府有一致的遵循依據,財政部已要求各地方在8月10日之前,寄發自住房屋申請通知函及房屋歸戶資料給房屋所有人,預估全台將有70萬戶房屋、13萬8千位所有權人受到影響。

許慈美說,在全台擁有4戶以上的房屋所有權人,將收到不同縣市核發的自住房屋通知書,民眾可以自行勾選哪3戶作為自住房屋,房屋稅率適用1.2%。

例如,老王有兩戶在台北市,一戶在台中市,一戶在高雄市,由於財政部已提供全國房屋總歸戶資料予地方政府,因此老王會各自收到台北市、台中市、高雄市的自住房屋申請通知函,老王就要在四戶中決定哪三戶適用1.2%的自住房屋稅率。

她建議,民眾可按兩大原則來選擇3戶自住房屋,一是房屋評定現值最高的房屋,二是房屋所在縣市的房屋稅徵收率最高者,以獲取最大的節稅效益。

財政部日前正式發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準」,並自今年7月1日生效,個人所有之住家用房屋,必須同時符合無出租使用、供本人、配偶及直系親屬實際居住使用,以及本人、配偶及未成年子女持有戶數,全國合計在3戶以內者,才能適用1.2%的最低房屋稅稅率。

許慈美指出,名下擁有3戶以內房屋的所有權人,不會收到自住房屋調查通知書,地方稅捐機關將暫以自住房屋1.2%的稅率來課稅。但是,如果3戶內,有一戶或兩戶出租,就不符自住標準的房屋,屋主仍要自行申報,否則一旦稅籍清查被查到沒有居住事實,將被補稅帶罰。

另外,對於配偶及未成年子女名下也有房屋者,財政部建議,房屋所有權人可併同配偶及未成年子女的房屋一併考量,共同選擇3戶以適用自住房屋優惠稅率,再分別一一回覆給地方稽徵機關。


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太早還清也有事?房貸合約6大眉角

 

 

提早還清房貸竟然也要罰錢?若非達官顯貴,一般人買房一定會辦理房貸,然而房貸合約繁瑣,簽約前勢必要看仔細,以免自身權益受損。像是根據法律規定,合約其實有30天內審閱期,至於最低審閱期多久,則依各行業主管機關規定。除此之外,房貸合約還有什麼地方需要格外留意的呢?

 

房貸合約內容龐大繁瑣,簽約前要看清楚。(好房資料中心)

房貸 貸款提款(大刊頭)

1.借款金額不可塗改 

塗改須認章 房貸合約包括借款金額、償還方式、撥款期限、借款利率等內容,房仲地政士專案經理林以德接受《蘋果日報》採訪表示,借款金額要寫清楚,通常不能塗改,如果要塗改可能要認章,依照各家規定會有所不同。

 

2.償還方式複雜

得再簽「撥款委託書」 除了借款金額要寫清楚,如果償還方式較為複雜,有部分金融機構會特別簽立「撥款委託書」以確認細節。一般而言,償還方式以本息平攤還居多,亦有少數是本金平均攤還法可供選擇,合約上可勾選。另外,若有申請寬限期,也會註記在合約上,一般為20到30年。

 

3.合約可加蓋騎縫章 

避免抽換 修改合約須立約人認章,為慎重起見,不少合約會加蓋騎縫章,以免合約被抽換。

 

4.消保法規定

合約有30天審閱期 房貸合約內容龐大繁瑣,須花上一段時間詳細閱讀,永然聯合法律事務所所長李永然指出,根據消費者保護法第11-1條規定,合約須有30天以內的審閱期,至於最低審閱期為多久,則依照各行業主管機關所規定。

 

5.優惠房貸有綁約 

提前還款有違約金 此外,有不少優惠房貸前期會綁約1到3年不等,如果在綁約期間提前還款,會有違約金,而違約金則依綁約的餘年不同而有所調整。

 

6.逾期還款有罰金 

與銀行協商很重要 提前還款有違約金,逾期還款也有罰金,一般來說期限是20到30年,若逾期未能還清,則有「加速清償條款」以約定罰則,通常以剩餘本金的10到20%作為罰金。如果借款人同間行庫同時有存款與借款,或許可依「抵銷條款」來抵銷;若借款人在該行庫同時有多筆債務須償還,則有「抵充」條約來約定清償順序。