3步驟算出來!「以房養老」,到底退休後每個月可以拿到多少錢?

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3步驟算出來!「以房養老」,到底退休後每個月可以拿到多少錢?

依內政部推估,台灣65歲以上人口所佔比例,將於民國106年達14%,達到聯合國所稱「高齡社會」的標準,預估於民國114年,老年人口比例將達20.1%,正式邁入超高齡社會。為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求,內政部從民國102年起,開始推辦所謂的「不動產逆向抵押制度」試辦方案,也就是俗稱的「以房養老」。

目前有合作金庫與臺北市政府提供兩種不同性質的以房養老專案。合作金庫的方案「幸福滿袋」,就是將老人的自用房屋完成鑑價程序後,換成等值的現金,並平均攤提在一定的年限(10、20、30年)內。這期間,銀行會每月固定給付一筆金額給老人,但也會從中扣除貸款利息,貸款利率最低為2.13%。

舉例來說,假設有位老人,他的房子經鑑價後,價值新台幣1,600萬元,辦理30年期的「幸福滿袋」,經核准後,貸款成數為七成,就表示:

1、以房養老的額度為1,120萬元。(1,600 X 0.7=1,120)

2、每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。(30年 X 12=360個月)(1120萬分成360個月付,每個月約等於3萬1千元。)

3、假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息,而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說,老人第一個月實際拿到的金額為30,225元(31,000-775)

隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會增加,而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3,所以若利息金額超過上限(大約會落在10~13年間)時,老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金,直到30年期滿。

臺北市政府推出的方案則近似於「公益型態」,老人的房子經鑑價後,由市政府按月撥付生活費至終老,原本享有的社會福利不受影響。契約終止後,繼承人可以償還市府每月支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子,或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產,增值部分將依公式,市府、繼承人將以一定比例分配。

若從消費者的角度出發,當然是政府辦理的公益型以房養老終身領取為最佳,然而這也代表此政策將加重政府財政上的負擔,這也是為何臺北市政府只釋出五個試辦名額後,就以「財政問題」停止續辦「公益型以房養老」,畢竟這對政府而言,有點像是另類的「終身俸」,萬一房屋的價值在30年後低於鑑價的金額時,政府就必須吸收掉這部分的價差。

台灣的房屋自有率高達80%,能讓長輩手中的「不動產」價值,轉換成居住者可使用的生活費,的確是解決社會高齡化後,老年生活所需的經濟保障。對於承辦的銀行而言,除了貸款額度七折反應將來房屋價格下修的風險外,每月還可以有利差所得進帳,應該也能維持商業型以房養老模式正常運作。

然而,獨居長者除了經濟安全問題外,也要面對許多健康上的不確定變化,除了「以房養老」以外,或許政府還需思考更完整的長照配套模式,才能讓銀髮族活的更舒適、更有自信。


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