跟自己租房 善用寬限期「以房養房」

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跟自己租房 善用寬限期「以房養房」

房價節節高升,要買下人生第一間房已經不容易,還要買第二間房作為投資置產,很多人認為遙不可及。台北市一名置產族建議,在低利率時代,屋主應鼓起勇氣,用融資養下一間房,並善用貸款寬限期,負擔輕鬆,卻能讓手中有限的資產發揮最大效益。

回顧這波房市多頭,不少人都從一屋族搖身一變為多屋族。
岳泰峰範與鄰近大樓高低差,羅斯福路六段,僑興戲院舊址,文山區景文街,景美夜市旁。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

房市走了多年多頭,很多投資人都養成「先買先贏」的置產心態,隨著持有時間拉長,手中房產多少都有增值,文山區的置產族陳先生靠著「以房養房」的方法,成功在雙北市操作過三次房產買賣,且獲利可觀。

首先來解釋「還息不還本」的寬限期;在寬限期內,每期只需繳交貸款利息,不需要攤還本金,由於每月要繳金額較少,負擔相對較輕。一般銀行通常會提供兩年的寬限期,部分銀行甚至提供三年或以上的寬限期,不過,寬限期內不須攤還本金,所以當寬限期屆滿後,每月除了必須攤還利息,也要攤還本金,每月的還款負擔將大幅加重,原本要用20年還完的本金,縮減為18 年還完,每月平均償還金額當然變多。

陳先生慣用的方式為買下低總價新成屋,再向銀行轉貸,爭取比中古屋更高的貸款成數,寬限期內只付每月一萬多塊利息,融資的資金用來買另一間新成屋,「房子還是自己在住,但必須付房租給自己」,他認為,反正利率長久以來維持2%左右低檔,不如房產持有兩年後,再檢視房價增值幅度,若房價漲就獲利了結;若房價沒漲,再換銀行轉貸,繼續用寬限期等待轉手時機,甚至還有機會增貸

然而,投資人須注意,利用寬限期的轉貸或增貸,較適用於房市多頭、房價看漲的時期,若房價欲振乏力,這種操作方式的失敗風險將增高。銀行業者也提醒,並非所有人都可使用寬限期,一般會針對還款人的信用狀況、還款能力,及擔保品價值去評估,銀行風險小,才容易給予較長的寬限期。

尋求較低投資風險的人,不妨參考另一種作法,在寬限期內同樣只繳利息,但將融資資金轉往不動產以外的金融商品,例如外幣定存、基金、躉繳型保單都有不錯收益,投資報酬率高於貸款利率。


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