花敬群:不動產贈與應該要實價課稅

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花敬群:不動產贈與應該要實價課稅

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今年(2014年)1月份全國建物買賣移轉件數為32,843棟,建物贈與移轉棟數為7,737棟,贈與棟數除以買賣棟數的比例為23.56%。這項數據在2012年與2013年1月分別為25.16%與22.52%,贈與數量與買賣數量高達約1:4的比例,確實是很奇怪的現象。

這也顯示許多資產雄厚家庭,正透過不動產贈與方式,將財富快速移轉給下一代。為什麼不動產是個移轉財富的好管道,這看似合法節稅的行為,反映了怎樣不合理的稅制結構?

從1991~2013年全年數據觀察,建物贈與相對買賣棟數比例在2000與2001年出現過一次高峰,當時的比例約在10%左右;2012年以後進入另一次高峰,比例值已接近15%。另外,每年1月的數值多會高於全年數值,12月的數值則與全年數值相近。

 

【地產專欄】花敬群:不動產贈與應該要實價課稅

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1月份贈與棟數比例高

為什麼1月份的贈與棟數或比例值會比較高?原因在於每年1月政府會重新公告土地現值,因公告現值調高造成贈與的財產價值(主要是土地部分)提升,導致贈與稅負的增加。

此處較有趣的地方是,如果1月份登記贈與移轉是依據前1年12月份的贈與契約,那就表示這些預備贈與房地的人,有效掌握公告現值調整的時機,提前辦理贈與以減輕稅負。

如果1月份的贈與登記是1月份的贈與契約,這就表示這些人是因為土地公告現值調升後,發現要趕快去辦理贈與,以免1年後贈與稅又更高。當然,現代人的不動產專業知識如此豐富,不會這麼後知後覺,顯然是因為提前贈與以減輕稅負的現象所致。

時間差的專業知識!

問題是,為什麼隔1個月贈與會有不小的稅負差距?原因在於政府對不動產贈與的財產價值認定標準是土地公告現值與房屋評定現值。因此在每年12月簽訂贈與契約以減輕稅負這種事,就成為一種「專業知識」。

然而,這種「專業知識」卻是基於奇怪的土地公告現值與房屋評定現值而來。若贈與的標的是現金或股票,財產價值的認定標準就是金額與贈與當日收盤價。不動產贈與卻是以約略市價5成的土地公告現值與市價1成的房屋評定現值為準。

例如市價1億元豪宅,土地市價約7000萬,房屋約3000萬;但土地公告現值可能只有3,500萬,房屋評定現值則約300萬。按市價計算繳納的贈與稅約1000萬元,按政府規定標準的稅負只要約380萬元。所以採不動產贈與的稅負可以直接打38折。

這也難怪透過不動產贈與來移轉財富的方式如此普遍,富人階級所面對的稅負確實比較輕。

假買賣真贈與間接導致房價飆漲

從1年約7000棟贈與計算,若以平均每棟1000萬元計,總贈與金額達700億元,依法應課徵的贈與稅為70億元,但打了38折後只剩下26.6億元,政府少收了43.4億元,這還少算了假買賣真贈與的部分。

例如以前段案例,以受贈人名義辦理貸款3,800萬元,依據政府計算標準就沒有贈與之實,因此無須課徵贈與稅。(雖然實際上贈與6,200萬元)這就是透過不動產贈與所產生的財富移轉免成本的高速公路,也是豪宅價格飆漲到如此之高的重要原因。

不動產贈與實價課稅才能健全房市

不動產贈與稅負應採實價課稅,假買賣真贈與也應該計算實際贈與價值。這不僅是改善租稅公平問題,也是健全房市的必要做為。如果制度讓人民很容易創造「不違法但不合理」的節稅空間,就會扭曲市場行為與相關財貨的價格。在實價登錄制度逐漸成熟後,贈與稅的改革也是水到渠成之事,希望財政部要加油。


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