辦房貸? 注意銀行沒說的小祕密!

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辦房貸? 注意銀行沒說的小祕密!

許多人在辦理房貸時也都懂得比價的必要性,不過你真的比「選對」了嗎?台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,一般人最直接受到房貸專案上利率的數字吸引,所以在利率數字上比高低,不過真正的關鍵不僅是在數字上,還包括這背後的其它服務和費用成本,台灣房屋智庫整理申貸前應注意的五大眉角,揭開「房貸廣告」的美麗面紗。 

大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以便吸引顧客,而到了第二年或第三年利率在往上加。其實,第二段或第三段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率,要了解各階段利率,才能精準算出整個房貸總金額,也才能真正達到比價目的。因此千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。 

固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,選擇固定利率房貸就比較吃香,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。 

簡單來說,如果預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇「機動利率」;而如果目前利率已在低檔、或未來有條升可能,則建議採用「固定利率」計息,或許有機會享有固定低利的優勢,省下不少房貸成本。 

申購房貸除了要比較利率數字,精算每個月要繳的本金和利息之外,還得注意潛在的成本與費用,不然可能會陷入利率的迷思。很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、帳管費、代償費等附加費用,會增加貸款成本,有時雖然看起來第一階段利率低,但加上手續費後並沒有想像中優惠,甚至更高。 

張旭嵐提醒,尤其有些已有房貸者,看到更優惠利率想要轉貸,卻沒有注意到轉貸可能會延伸出的費用,包括:代書服務費(設定及塗銷費用)、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費(代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費)等,因此消費者在詢問或比較利率的同時,還應該詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。 

許多上班族在年底拿到年終獎金,或是每月或每季有大筆工作獎金時,便會規畫提撥部分金額償還房貸,以減少後續的利息支出,不過這時候才發現,原來提前還款是會有違約金的!張旭嵐說,銀行針對貸款額客收取「提前清償違約金」的目的,主要是避免顧客於短期內轉貸。通常違約金的限制,是在貸款的第1~5年不等,收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數。 

雖然房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制影響不大,但有些銀行對顧客的「部分還款」也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客而言就會有影響,因此,在辦理房貸前,一定要事先問清楚有關違約金的限制條件,確定「提前部份還款」或「提前清償」,是否須負擔違約金。 

為了減輕貸款壓力,許多申貸者會拉長貸款期限,從20年到40年期不等,提醒您,銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制,因此年紀較長的申貸者還款期限的限制較多,而年紀越輕,貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上,無固定收入的退休族群,較難爭取到優惠利率,銀行放款條件較更嚴謹,建議可用以子女的名義申請房貸,便可延長房貸還款年限,減少房貸的壓力。

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