購屋基本知識與法律常識23招

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購屋基本知識與法律常識23招

url茲列舉購屋基本知識與法律常識23招,供消費者參考:

一、產權調查不可或缺 :房地產交易之產權調查,均以登記簿謄本標示部、所有權部與他項權利部之內容為主,其旨在查察房地產之面積、持分比例、使用管制、建物用途等有無瑕疵?是否被查封、假扣押、假處分?有無抵押權設定?設定權利價值為何? 等等,此皆關係到交易之基本權益。

二、房地產非經登記不生效力 :我國房地產登記,係採登記生效要件主義。

亦即,登記簿謄本所載明之登記名義人即為真正權利人,即使買方之買賣價金已經付清,但尚未辦竣所有權移轉登記,法律上該不動產仍屬賣方所有。因此,產權登記完竣與交屋及貸款之撥放理應同步處理。

三、不動產說明書之交付與簽章 :房地產交易之專業人士有不動產估價師、地政士與不動產經紀人三人,其中交易過程中,不動產經紀人有義務就屋況、產權面積、建物公共使用、住戶規約、樓管及契約內容,書立不動產說明書並簽章對消費者負責。

四、比價非比價格,應比價值與售後服務 :價格競爭固然為公平競爭之一環,但,房地產專業服務非一般商品,尤以房地產交易安全與監督機制更屬無形服務,此非比價而得判定其價格與價值之區別,消費者切莫以為低價服務之代書或仲介品質,必然會與正常收費之服務品質相同。

五、善用仲介與地政士之雙照服務 :不動產買賣交易動輒百萬、千萬,目前仲介業收取之仲介報酬,買方為總價之0.5%~2%,賣方為總價之3%~5%(雙方合計不得逾6%);

而地政士買賣及抵押貸款登記之代辦費用,為12,000元~18,000元不等,其在本質上分別負責仲介斡旋、成交、屋況點交及產權過戶、簽約保障之不同職責,亦為房地產交易之二大支柱。

訂金.斡旋金.要約書3者的差別

六、善用要約書,非斡旋金 : 據消基會統計,委託仲介銷售時,斡旋金之申訴案件所佔比例竟然最多,買方擬請仲介業斡旋議價時,應以「要約書」(不必交付價金)為主;

但若擬支付一定價金表示議價之誠意,即為斡旋金(所簽訂之契約即為斡旋契約),此選擇權在買方,且仲介業有義務提醒買方應先行放棄使用要約書後,始得使用斡旋金議價。

七、住戶規約係公寓大廈自治之法律 :住戶規約為公寓大廈內部的特別約定,亦屬公寓大廈住戶間相互規範之法律,實務上應先查明其相關規定,例如:管理費會否過高?可否懸掛冷氣機或廣告招牌,居家管理有無特別限制?可否飼養寵物?可否加設鋁鐵窗等,以免搬家變成痛苦之開始。

八、買賣契約先行審閱 :消費者看屋,不論是成屋、預售屋、中古屋,都不要衝動支付定金,也不要倉促簽約。

契約亦應至少有三到五天的審閱期,要帶回家找地政士(代書)或專業人士審閱;即使擬先行支付定金也以十萬元以內為宜。

九、買賣契約應由地政士(代書)簽章負責:房地產交易過程最重要的莫過於契約之簽訂,實務上買賣契約多以定型化形式為之,買賣雙方均有權指定地政士辦理產權過戶,尤其是契約簽訂同時應由地政士說明內容、法義,甚至朗讀與分析並簽章以示負責。.

十、簽定買賣契約後反設定抵押權保障已付買賣價金 :抵押權,可為買賣契約中買方已付價金由賣方返還之擔保。其目的旨在保護買方已支付之契約款,仍受優先受償之保障。亦即買方可考慮簽約後就買賣標的已付價金之同額,設定抵押權予自己。

十一、經查封、假扣押、假處分或訴訟中之註記者儘量避免購買 :限制登記,包括:查封、假扣押、假處分、預告登記、破產、禁止處分登記,旨在限制登記名義人妨礙債權人利益所為之一切新登記行為。

是以,不建議購買有限制登記的不動產,除非有專業人士從旁協助或負責處理。另,若為註記「訴訟中」者,更表示賣方與他人涉及訴訟糾紛,更應迴避。

十二、貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督 :房地產貸款,多屬契約尾款之償付,一般約為總價百分之六十至百分之八十。

是以,貸款之額度是否足夠給付尾款?利率買方會否滿意?撥付貸款時點賣方會否如願?代償賣方原貸款之時點與餘額是否有爭議?買方會否在撥款後拒絕轉帳支付尾款?等等,均足以影響買賣交易之進行,具專業能力之地政士與不動產經紀人理應共同監督與負責。

十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之 :實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋,亦即,交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。

但,當發生賣方原租賃契約未終止或未換約,或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋,甚或交屋有瑕疵者,此時必然導致買方之投訴無門。

因此,買方應在交付尾款之前,先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊,俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行,將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。

十四、注意建物坪數比例 : 建物面積,區分為主建物、附屬建物及共用部分(公共設施)三大部分。

其坪數、比例是否相當,與現況是否相符,均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪,合計38坪之房子,讓人誤以為有38坪之大小或價值,其買入後之感覺如何?

十五、建物基地號與土地權狀不符 :建物之基地(使用執照記載)與建物坐落(實際投影),係屬不同之位置與空間,假設消費者購買之建物使用執照,包括1、2、3基地號,但建物只坐落在1地號上,試問2、3基地是否應一併過戶產權?

十六、建物之基地持分比例不相當 :建物之基地持分比例,係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分),但其持分是否分配合理?非一般消費者所能知悉。

尤其,多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡,此乃不動產交易過程之最大隱憂,宜責成地政士判斷是否相當。

十七、公共設施權利範圍是否為虛坪 :共用部分(即公共設施)並未核發所有權狀,實務上應注意該建物之停車位部分,可能因約定予他人專用,導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有,此時形成車道之共有權屬全體住戶,但車位之權利卻屬特定住戶之窘況,此有虛坪買賣之嫌。

十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權 :停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權,實務上多屬共有專用性質,其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用,否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」,以免發生使用之爭議。

十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利 :地下室停車位登記為主建物(專有部分)者,其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣,係屬「視同區分所有建物」之產權移轉,該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉,

但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內,此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分,據以判斷該基地持分比例是否相當,以免買了房屋少了土地持分!

二十、地下室停車位買賣,應區分為大公或小公 :地下室之停車位買賣,屬「共用部分」(即公共設施)之買賣時,尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者,過戶產權比例通常為「車位數分之一」(即20個車位持分為各1/20);

屬大公共者,為共有專用之性質,應查明登記簿有無載明車位編號,否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用,以免交屋後使用該車位時發生爭議!

二十一、建物之用途,關係貸款額度與比例 :建物登記簿謄本之用途欄,多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明,實務上,絕大多數之優惠貸款,均會要求建物之用途須為「住宅」。

消費者應查明其購買需求是否相符?有無影響優惠貸款條件、額度或利率?會否增加其他之稅費負擔?此部分應由地政士予以提示,以免造成買賣重大之糾紛。

二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章 :買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時,涉及室內有無變更設計,是以,契約理應載明其權利歸屬,且明定其單價是否與一般建物相同,實務上陽台變成室內或再外移,或當樓層之小公併入室內空間銷售時,均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸),予以查明判定。




二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能 :地籍圖與都市計畫套繪圖之調查,旨在查明基地與道路之關係,實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件,其目的旨在,分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。

消基會統計,近五年之購屋申訴案件,最常發生「退定」的問題,即為契約之糾紛,其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。

 


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