房地合一/投資虧損抵稅 兩點不漏

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房地合一/投資虧損抵稅 兩點不漏

售屋課稅天經地義,但若不賺反虧,依法房產交易損失可用來抵稅。這項「不賺不課、虧損抵稅」原則,在房地合一課稅後依然存在。

0608房地合一

舊制房地分開課稅,個人只有出售房屋部分的虧損,才可以扣抵售屋財產交易所得稅,准予抵稅的年限是三年,可申報扣抵範圍,僅限財產交易所得。舊制房地分開課稅下,售屋交易損失,不得與如薪資、股利等其他非財產交易所得互抵,且損失一旦發生,保留扣抵的年限只有三年;過了三年仍無其他財產交易所得,或虧損過高無法全數扣減時,損失即會失去申報扣除的權利。

基本上,舊制對於售屋虧損的扣除原則,亦持續延用在新制房地合一課稅上。但是,明(2016)年1月1日起將要實施的新制,個人房產損失的抵稅方式仍有兩點不同,需要納稅人特別注意,否則恐將無法順利抵稅。

一、計算售屋虧損時的「所得額」,不必計入土地漲價總數額。

新制之下,土地與房屋利得採合併課稅,為避免重複課徵,申報房產交易所得稅時,課徵稅基為:【房地合一售價-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額】後,餘額為正者,即應按分離稅率繳納所得稅。

但涉及房產盈虧的房產「所得額」,則是指扣除土地漲價總數額前的交易數額。以買賣為例,房產所得額計算公式為:【房地合一交易價-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用】,餘額至此如果已為「負數」,即屬有虧損,可以申報損失並保留損失扣抵權。

二、虧損扣除年限是從「交易日」起算三年內有效。

出現房產損失的個人納稅人須注意,新制房產交易損失的抵稅保留年限,雖然與舊制相同都是「三年」,但因房地合一課稅新制採取分離課稅,不像舊制可與其他綜合所得合併申報,以致,新制房產損失的抵稅年限改以「按日」計算,而非以年度為準。 (實務篇四之二)


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