Category Archives: 貸款常見問題

青年優惠貸款眉角多 代書教你3招加分

政府上調青年安心成家貸款額度,讓不少首購族磨刀 霍霍準備進場看屋,不過代書建議小資族,若要使用青年安心成家購屋優惠貸款,必須注意「年齡+貸款年數不超過65」、「固定收入證明」,以及坊間推出的 「類青年安心成家優惠貸款」,都暗藏許多申請眉角,小資族購屋貸款一定要謹慎小心。

 

想要申請青年安心成家貸款,可透過3條件替自己加分。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
想要申請青年安心成家貸款,可透過3條件替自己加分。(好房網News記者 陳為帆/攝影)

政府鬆手打房,首購族蓄勢待發!中信房屋公布首購族動態調查,發現首購族低調存頭期款,自備款金額從2015年第3季的250萬元,提高至309萬元,大幅增強購屋實力。

不過代書公會理事長王進祥提醒首購族,申請貸款時必須特別注意「利率」規定,特別是政府推出的青年安心成家購屋優惠貸款,其中有許多申請的「眉角」,可以替自己的信用大加分。

王進祥在《蘋果掀房事》中說明,其實銀行界一向有不成文的規定,就是「申請人年齡+貸款年限」不得超過65~75歲,倘若申請人的年紀較大,可能無法申請到還款30年的產品,最多只有20年的還款期限。

此外,雖然青安貸明訂只要有「固定收入」者就可申請,但收入證明卻是銀行的自由心證,王進祥舉例,連「地政士」都被評為沒有固定收入者,更遑論一般的業務、上班族,要提出完美的收入證明,才能快速申請到貸款。

王進祥提醒,除了政府推出的青安貸之外,坊間許多銀行也有推出類似的貸款商品,不過小資族必須特別注意,雖然這類產品在前期的利率與政府方案並無太大差別,但到了後期的差異會愈來愈大,因此申請時一定要仔細試算,才不會吃了房貸悶虧。

對於政府提高首購貸款額度的政策,永慶房屋資深經理陳俊宏則認為,雖然政府調高了貸款上限至800萬元,但對於小資夫妻而言,合併收入至少要10萬元以上,才能負擔800萬的房貸,因此對於買方而言並沒有太迫切的影響。

 

 
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我家值多少錢?估價師曝3大扣分指標

別人家便宜賣又如何?我家不一樣!估價師分享民眾賣屋時常見的盲點,告訴屋主千萬別「自我感覺良好」,因為你家的物件未必比別人家優秀,且自認華美的裝潢並無法拉抬房價,提醒屋主一定要客觀看待自家物件,「別人願意付的價值,才是你家的價值」。

 

估價師提醒屋主「別人願意付的價值,才是你家的價值」。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
估價師提醒屋主「別人願意付的價值,才是你家的價值」。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
銀行不懂我家的價值!不少屋主在賣房時,會碰到估 價低於期待的情形,究竟是「真的被低估」還是「自我感覺良好」?估價師做出3大建言,提醒屋主「別人願意付的價值,才是你家的價值」。

估價師接受世界日報採訪時說明,除了「嫌惡設施」會影響房價之外,若同一條路上有類似的「競爭產品」,也可能會影響房屋的潛在價值。估價師透露,不少屋主 都會抱怨「為什麼鄰居賣比較貴」,卻忽略產品可能因座向、樓層,或是廚衛規劃而得到較高的價格。

估價師提醒,「過度裝潢」並沒辦法替物件增值,即使是百萬裝潢也不會反映在估價之中,「最多只能幫你快點賣掉房子」,屋主千萬不要期待賣房時,可以賺回裝 潢費用。

不過屋主也不要灰心,房貸業務接受蘋果日報採訪時就表示,雖然影響房價的原因有很多,碰到「嫌惡設施」更是房價、房貸大打折,但即使是鄰近醫院者,也有靠 近急診室或門診的差異,後者對於房價的影響較少;亦或同為鄰近宮廟的房屋,宮廟有沒有燒香也會影響房價,只要銀行到現場檢視,發現不會有太大的影響,物件 就不會因此被扣分。

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3步驟算出來!「以房養老」,到底退休後每個月可以拿到多少錢?

依內政部推估,台灣65歲以上人口所佔比例,將於民國106年達14%,達到聯合國所稱「高齡社會」的標準,預估於民國114年,老年人口比例將達20.1%,正式邁入超高齡社會。為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求,內政部從民國102年起,開始推辦所謂的「不動產逆向抵押制度」試辦方案,也就是俗稱的「以房養老」。

目前有合作金庫與臺北市政府提供兩種不同性質的以房養老專案。合作金庫的方案「幸福滿袋」,就是將老人的自用房屋完成鑑價程序後,換成等值的現金,並平均攤提在一定的年限(10、20、30年)內。這期間,銀行會每月固定給付一筆金額給老人,但也會從中扣除貸款利息,貸款利率最低為2.13%。

舉例來說,假設有位老人,他的房子經鑑價後,價值新台幣1,600萬元,辦理30年期的「幸福滿袋」,經核准後,貸款成數為七成,就表示:

1、以房養老的額度為1,120萬元。(1,600 X 0.7=1,120)

2、每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。(30年 X 12=360個月)(1120萬分成360個月付,每個月約等於3萬1千元。)

3、假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息,而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說,老人第一個月實際拿到的金額為30,225元(31,000-775)

隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會增加,而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3,所以若利息金額超過上限(大約會落在10~13年間)時,老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金,直到30年期滿。

臺北市政府推出的方案則近似於「公益型態」,老人的房子經鑑價後,由市政府按月撥付生活費至終老,原本享有的社會福利不受影響。契約終止後,繼承人可以償還市府每月支付的生活費,包含利息及其他支出,即可贖回房子,或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產,增值部分將依公式,市府、繼承人將以一定比例分配。

若從消費者的角度出發,當然是政府辦理的公益型以房養老終身領取為最佳,然而這也代表此政策將加重政府財政上的負擔,這也是為何臺北市政府只釋出五個試辦名額後,就以「財政問題」停止續辦「公益型以房養老」,畢竟這對政府而言,有點像是另類的「終身俸」,萬一房屋的價值在30年後低於鑑價的金額時,政府就必須吸收掉這部分的價差。

台灣的房屋自有率高達80%,能讓長輩手中的「不動產」價值,轉換成居住者可使用的生活費,的確是解決社會高齡化後,老年生活所需的經濟保障。對於承辦的銀行而言,除了貸款額度七折反應將來房屋價格下修的風險外,每月還可以有利差所得進帳,應該也能維持商業型以房養老模式正常運作。

然而,獨居長者除了經濟安全問題外,也要面對許多健康上的不確定變化,除了「以房養老」以外,或許政府還需思考更完整的長照配套模式,才能讓銀髮族活的更舒適、更有自信。


非典型就業者 三個申請房貸技巧!

隨著經濟發展以及職場就業模式的改變,國內民眾賴以為生的「薪資」收入模式也跟著在改變,根據主計處最新的統計顯示,目前國內非典型就業的人口就有78萬人,最大的問題就是工作收入比較沒有長久的保障。那麼是否表示這一類的民眾就無緣購屋?如果還是想要完成購屋美夢,才能借到房屋貸款?

非典型就業民眾

▲調查顯示大部分非典型就業民眾,滿意目前的工作現況。

 

所謂「非典型就業」,簡單的說就是每個月領得不是固定正職的薪水,而是時薪、派遣、約聘性質的工作,包括兼職、打工或是自己接案子賺錢的工作模式也都算。這一類的就業民眾如果自己有能力、或是在父、母親的資助下,全部以現金買房子、沒有每個月要繳交房屋貸款的問題,那麼買下房子也無可厚非;如果不是如此,那麼最好暫時「以租代買」,以免因為長期收入不穩定,每個月的房貸繳不出來,落得房屋被銀行或法院拍賣的窘境。

 

若是非典型就業的民眾還是很想透過銀行房貸、擁有自己的房子,就要先通過銀行這一關。銀行業者表示,這一類的每個月收入特徵就是長期的收入不固定,基於擔心借款人後續可能無法按時繳交房屋貸款,因此就算這一類的民眾有錢付出購屋自備款,但是到了申請房屋貸款的時候,銀行通常以「拒貸」居多。

房子

▲買屋不是繳了自備款就沒事,最怕未來收入無法繳完房屋貸款。

 

不過,非典型就業的民眾也不必太過氣餒,因為銀行畢竟是注重借款人「信用」、以及想要「賺錢」的公司,因此只要平時固定和某一家銀行保持良好的帳戶往來紀錄,還是可能遇到佛心來的銀行願意借錢給你,只是房貸利率可能會比一般薪水族高出0.5~1個百分點,貸款的成數也可能比較低(約房屋買進價的5~6成),方法如下:

 

一、固定並且常常使用這家銀行的信用卡來消費,然後維持正常繳交卡費、不遲繳的習慣,最重要的是不要使用「信用卡循環利息」繳卡費的方式。雖然使用信用卡循環利息可以讓銀行賺到錢,可能有申請房貸加分的作用,但是更容易讓銀行認定借款人的財力不足,才會常去使用信用卡的循環利息繳卡費方式,反而在非典型就業者在申辦房屋貸款的時候,被銀行打回票。

信用卡

▲常使用信用卡消費,可以多少累積一點房貸信用的評分分數。

 

二、把閒錢固定時間存入這家銀行的帳戶,累積小錢變大錢,然後轉為定期存款、或以此銀行帳戶去買「定期定額」扣款的各種基金,一方面可以讓銀行知道你的財務及收入狀況沒有想像中的「非典型就業」那麼糟,也可以讓銀行賺到一些利差、基金手續費,在「互利互信」的基礎下,增加房貸申請案過關的機會。

 

三、雖然現在任何人去銀行申辦房屋貸款的業務,已經被金管會規定不需要找連帶保證人,但是非典型就業者為了增加房貸案核准的機率,也可以主動向銀行提供財務狀況不錯、有軍公教背景的配偶或親友當借款保證人,這樣就可以得到不少房貸核准的加分作用。

 

 

轉自 [房地王/盧振池報導]


循環信用 影響信貸額度

民眾因應年關資金調度需求申辦小額信貸,銀行業者建議,事先做好還款的資金規劃,計算最適貸款額度、每月還款的期付金,以及估算還款來源。若是有使用信用卡的分期付款或循環信用功能,也要留意這部分金額可能會影響信貸取得的額度。

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在估算信貸每月還款期付金時,除了比較利息外,也要留意開辦費高低,因為開辦費雖無利息之名,仍會墊高整體借款成本,因此要一併計算比較。另外,也要留意 利率是採取一段式還是分階段優惠計算,請銀行試算總費用年百分率,才能更為精準的掌握日後還款每月實際要支付的金額,以預估日後資金到手用於還款是否足夠。

銀行提供的信貸專案,最高額度雖多在百萬元以上,但不等於一定借得到最高額度,個人信用條件與薪資高低有影響外,信用卡若使用分期付款或循環信用,也會占去信貸額度,民眾申辦貸款時應有心理準備。