Category Archives: 貸款常見問題

  • 0

房貸綁約提前還 恐付違約金

【廖育萱╱台北報導】許多人有大筆金錢,如年終獎金時,希望能趁早還給銀行,或在短期內出售房屋,提前償還全部借款,專家提醒,若房貸提前還款,恐須負擔違約金,建議待綁約期間過後再辦理塗銷,若買受人在同銀行貸款,可減免部分違約金。

「房貸 好房」的圖片搜尋結果

向銀行辦理房貸時,銀行通常提供2種利率方案,一為利率較高但可隨時提前償還本金,另一為利率較低但搭配「提前清償違約金條款」,一般約定2~3年內不得提前清償本金,若選擇此方案,提前償還本金就必須付違約金。
地政士李佳芬表示,違約金計算方式大致分3種,有現欠餘額、3~6個月平均現欠餘額、原借貸金額乘上約定的違約金懲罰比例等,從0.8~3%皆有,建議消費者若提前還款又不想付違約金,可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。


可與銀行協調塗銷

以華南銀行為例,A先生辦理20年房貸,借款500萬元,前3年僅繳息,第4年起開始付本息,銀行提供利率2.3%可隨時還款或利率2%但提前償還本金時,以提前償還金額1%計算違約金。若A先生選擇2%的利率,在貸款後第3年初提前償還全部借款時,則依約定須支付銀行5萬元違約金。
地政士黃俊琮表示,部份銀行在清償結束後,只要不到地政事務所辦理塗銷抵押權登記,待綁約期間過後再辦理塗銷,就不會有違約金的問題。李佳芬補充,房屋買賣出售就必須塗銷抵押權登記,這時可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,藉此幫賣方減免違約金。
另外,若借款人提供銀行抵押設定之不動產遭政府徵收或因天災毀損並取得證明文件、借款人死亡或重大傷殘並取得證明文件以及銀行主動要求借款人提前還款,有上述情形,雖與銀行簽訂「提前清償違約金條款」,銀行仍不會收取違約金。


【房貸違約金須知】

★違約計算方法
※現欠餘額×違約金%數
※3~6個月平均現欠餘額×違約金%數
※原借貸金額×違約金%數
(各銀行計算方式不同)
★如何避免違約金產生
※若提前還款可剩100元或僅1元,不會有違約金問題
※提前清償不辦塗銷抵押權登記,綁約期間過再辦理塗銷
※須銷抵押權登記狀況下,可與銀行協調,同意買受人在原賣方銀行做貸款,幫賣方減免部分違約金

資料來源:《蘋果》採訪整理


  • 0

青年安心成家優惠貸款 不可不知的八件事

圖為民眾仔細端詳房屋廣告。 本報資料照片

經濟日報粉絲團昨晚(19日)貼出「青安貸款 你用了嗎?」一帖後,不少粉絲相繼提問。今天我們整理了讀者最想知道、最關心的八道問題,祝福想買房的人,都能順利找到買房的「第二桶金」。

Q1、青安貸款最高可貸800萬元,若房子價值低於800萬元,還需要自備頭期款嗎?

A、要。銀行實際核貸成數,會視借款人擔保品座落地點及房屋狀況,與銀行評估借款人的還款能力、信用因素等,雖然最高可貸800萬元,但不一定會依上限放款。

Q2、貸款一定要用來買房嗎?必須先有「標的」嗎?

A、是的。銀行放貸前,需要評估「擔保品」,所以需要先找好房子,且銀行也會確認建物是「住宅」使用,才會受理。

Q3、如果名下不動產是多人記名共同持有,還可申請嗎?

A、如果借款的本人、配偶或未成年子女個別或共同持有共有住宅,其建物持分換算面積合計未滿40平方公尺,且戶籍未設於該處者,視為無自有住宅,即可申貸。

Q4、單身,可申請嗎?

A、不論單身或已婚者,只要滿足借款人名下無自有住宅等條件,就可申請。

如果是已婚者,借款人與其配偶及未成年子女,必須滿足名下均無自有住宅;如單身或離婚者,銀行會查看,戶籍內有監護權的未成年子女有無自有住宅。

另外,如果配偶或未成年子女是外國人,僅持有護照未持有本國居留證者,則無須查詢。

Q5、在台有住所的外國自然人,可申請嗎?

A、不可以。青安貸款是為了幫助中華民國青年辦理購屋而設的優惠方案。

Q6、「無自有住宅者」,是否限定為第一次購屋者?

A、第一次購屋者,及以前有房屋但已出售轉讓者,亦可申辦。

Q7、一人一次購買二屋,可否適用方案?(例如,每屋押值各400萬元)

A、不可以,僅能一屋適用。

Q8、名下有土地,沒有房子,可貸款嗎?

A、可以,只要滿足本人、配偶與未成年子女名下無自有住宅者,即可申請。

 

經濟日報 記者林安妮 報導


  • 0

銀行評估房貸 「人比屋重要」

房價下滑,現在向銀行申辦房貸,如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率,「你(借款人)」可能比你抵押的房子還重要。銀行說,由於房價正在跌,借款人還款能力更為重要,銀行多會自「年收入、職業和學歷」三大面向,綜合評估房貸借款人還款能力。

民營銀行房貸主管指出,過去民眾要辦房貸時,銀行多強調要「好房好物」,即房屋抵押品很重要;但隨著房價一路走跌,擔保品價格滑落,房貸主管說,「現在,人比房屋還重要」,尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」,更是評估一個房貸申請案的兩大要件。

房貸主管說,年收入越高,相對「有機會」獲得優惠貸款利率,但銀行評估房貸當事人還款能力,除個人年所得之外,還會同步考量當事人職業和學歷,評估這三面向是否相稱;例如借款人若在某大電子業擔任工程師,但月收入不到四萬元,可能就「不相稱」。

很 多人認為,軍公教人員因為有長年穩定工作,因此借款利率可以更優惠,但房貸主管說,即使有正當工作,銀行還是要評估還款能力;舉例來說,某甲是月收入四萬 的上班族,向銀行申貸二百萬房貸,可能獲准,但某乙雖是公務人員且月收入十萬元,向銀行申辦五千萬房貸,可能就借不到。

銀行解釋,二百萬房 貸、借廿年、利率百分之二,每月還款本息約一萬多元,某甲月薪雖僅四萬元,扣除一萬多元後,還有近三萬元,但同樣條件下,一筆五千萬的房貸,每月還款本息 超過廿五萬元,乙雖是有十萬月薪的公務人員,但廿五萬元明顯已超過某乙的還款能力,銀行可能就不會借。


  • 0

央行宣布鬆綁豪宅以外房貸管制救房市

央行出手「打房」這幾年,不少區房價下跌。 圖/報系資料照

央行昨宣布解除各地房貸管制,房仲業統計實價資料,央行出手「打房」這幾年,大台北以大安、中正、信義、板橋區房價跌最重,可說把燙金區打成了燙手區。

央行昨天宣布自2010年開始的選擇性信用管制,除了豪宅房貸成數持續管控外,其餘全數鬆綁。

住商不動產統計實價資料,以實價登錄上路的2012年,和2015年房價比較,大台北有6個行政區現已跌破2012年行情。跌最多的是北市大安區,跌幅近1成5,一坪跌13.4萬元,均價從9字頭跌至7字頭。

其次為中正區,較年前行情還低13%,再來則是信義、松山區,2015年均價都比2012年低。

新北市則僅有一個行政區房價跌破2012年行情,就是新北房價最高的板橋區,去年成屋均價一坪36.4萬元,比2012年小跌0.4%。

如以近一年來看,則以新北板橋區年跌15%最多,其次分別是北市信義、大安、松山、中正區,也都是市中心蛋黃區。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,市中心蛋黃區有較佳的生活機能,原本具有較佳抗跌性,但這波房市多頭由蛋黃區起漲,在投機客、豪宅案聯手拉抬下,房價出現超漲情況,面臨央行出手管制資金,加上奢侈稅、加強版房屋稅等夾擊,房價無力支撐,領漲區搖身成為領跌區。

徐佳馨指出,房貸鬆綁有助換屋族入場,成交量可望回升,不過,由於全球經濟前景不明、不動產持有與移轉成本大幅提高,即使目前降息與政策鬆綁雙管齊下,也很難讓奄奄一息的房市快速起死回生,房市要恢復榮景,仍需相當時間。

 

央行鬆綁房市管制措施 圖/經濟日報提供

  • 0

桃園、台中、高雄 行庫再砍房貸成數

記者朱漢崙/台北報導
據了解,由於桃園、台中、高雄三地餘屋近兩年擴張速度太快,不少大型行庫已將該地區的房貸最高成數自動調降0.5成至1成,其中台中七期等高價區,成數降幅更高達1成。
台中七期降幅達1成。(好房網News資料中心)
1.親家「愛敦閣」位於台中七期核心地段,相對保值。

 

目前各大行庫給予的房貸成數,除了看區段,也更加 重視所得能力,現在青年安心成家方案之外的其他房貸申請案,若要取得8成的成數,大型行庫在所得能力上都比過去提出更嚴格的要求。

以房貸市占率達11.35%,為市占龍頭的土銀為例,房貸申請要取得最高8成的成數,必須符合三者任一條件才有機會,包括:

1、個人年所得超過150萬 元;

2、新北市距離捷運站1,000公尺之內;

3、位於台北市。

根據大型行庫內部進行全國新建的住宅待售餘屋統計,六都從2012年第4季到2014年第 4季,兩年來以桃園市增幅高達272%,接近3倍的增幅最高,高雄市、台中市則分別增加83%、81%,由於餘屋去化壓力太大,因此對上述3大都會區,不少行庫已自動將銀行的最高成數,從8成降至7成5或7成,以避免授信風險。

行庫主管分析,桃園市近兩年的餘屋增量之所以接近3倍,最主要是桃園航空城及高鐵效應帶動,去年也成為投資客進駐的新興地區,但房地合一稅之後,投資客縮手,該地的餘屋去化問題恐將擴大。

大型行庫統計,全台灣近兩年餘屋量平均增幅約在68.36%,桃園市、台中市、高雄市、新北市四都均高於平均值,最低的是台南市,增幅38.31%,台北 市的餘屋量增幅則為43.82%,行庫主管指出,由於北市房價最高,但現在餘屋增量反而在六都中排名第五,可見某種程度上已有「以價制量」效應。

原文網址: 桃園、台中、高雄 行庫再砍房貸成數 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/773505118908.html